נדחתה תביעת תנובה להכיר בזכויותיה בשטח סמוך למרכז לוגיסטי: “פלשה לשטח ללא הסכם וללא רישום”

פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בבאר שבע דחה את תביעתה של תנובה להכיר בזכויותיה בשטח תעשייתי סמוך למרכז הלוגיסטי הדרומי שלה וקבע כי החברה פלשה לשטח, בנתה עליו ללא זכות קניינית, ולא הוכיחה כי נכרת הסכם מחייב בינה לבין מאיה כימיקלים בע”מ.

בלב הסכסוך עמדה טענת תנובה כי בשנת 2006 הושג הסכם לחילופי שטחים בינה לבין מאיה כימיקלים, במסגרתו קיבלה לידיה רצועת קרקע בשטח של כ-155 מ”ר. לטענתה, ההסכם אמנם לא נחתם פורמלית אך גובש הלכה למעשה, והצדדים פעלו על פיו. אלא שבית המשפט קבע כי חילופי הטיוטות בין הצדדים לא הבשילו לכדי הסכם מחייב: לא הוכחה גמירות דעת, לא הייתה מסוימות מלאה, ההסכם לא נחתם ולא נרשם בלשכת רישום המקרקעין או אצל רשות מקרקעי ישראל. “הצדדים היו קרובים להסכמה”, נכתב בפסק הדין, “אך המשא ומתן לא השתכלל לכלל חוזה מחייב”.

נהגה מנהג בעלים

מעבר לדחיית הטענה החוזית, פסק הדין כולל קביעה לא פשוטה: תנובה הקימה מבנה אחזקה וחלק מתשתיות המרכז הלוגיסטי שלה על שטח שאינו רשום על שמה וללא הסכם חתום. בית המשפט קבע כי מדובר בפלישה לשטח המריבה, וכי לא הוכח שניתנה הסכמה מפורשת או משתמעת מצד בעלת הזכויות.

עוד נקבע כי תנובה נהגה בשטח מנהג בעלים במשך כ-13 שנים, למרות שלא היו לה זכויות רשומות; לא רשמה הערת אזהרה או כל זכות אחרת; לא השלימה את הליכי הרישום שהתחייבו מהטיוטות; ובפועל “עשתה דין לעצמה”.

אחת הנקודות שפעלו לחובתה של תנובה הייתה העובדה שבשנת 2019 חתמה עם מאיה כימיקלים על הסכם שכירות ביחס לאותו שטח ואף שילמה תשלום רטרואקטיבי עבור שנות שימוש קודמות. בית המשפט ראה בכך סתירה מהותית לטענה כי כבר בשנת 2006 הפכה לבעלת זכויות בקרקע. “התנהלותה המאוחרת של התובעת מלמדת כי גם היא לא סברה שנחתם הסכם מחייב”, ציין בית המשפט.

הרוכש החדש גבר 

במהלך השנים נמכר המגרש לרוכש חדש, שרכש את הזכויות בתמורה מלאה ובהסתמך על הרישום התקין. מאחר שתנובה לא דאגה לרישום זכויותיה הנטענות, קבע בית המשפט כי גם אילו היה הסכם פנימי, זכותו של הרוכש בתום לב גוברת. בית המשפט הדגיש כי תנובה הפרה את חובת תום הלב בכך שלא רשמה הערת אזהרה במשך יותר מעשור, ובכך אפשרה יצירת מצג מטעה כלפי צדדים שלישיים. תנובה ניסתה לטעון לחלופין כי עומדת לה זכות שימוש בלתי הדירה. גם טענה זו נדחתה. נקבע כי לא הוכחה הסכמה למתן רישיון כזה, וכי אין מדובר במקרה חריג המצדיק התערבות מטעמי צדק.

פסק הדין משדר מסר חד לשוק המקרקעין והנדל”ן התעשייתי: טיוטות אינן הסכם. שימוש ממושך אינו מקנה בעלות והימנעות מרישום עלולה לעלות ביוקר.

בסופו של יום, תביעתה של תנובה נדחתה במלואה והחברה עלולה להידרש להרוס את המבנה שהקימה בשטח שאינו שלה.